Efter att EU-domstolen underkänt de svenska jämkningsreglerna vid fastighetsförsäljningar, och senare även Högsta förvaltningsdomstolen, föreslås nu ett nytt regelverk från och med 1 januari 2024.
Avgörande för momskonsekvenserna blir enligt lagförslaget om fastighetsförsäljningen sker utanför eller ingår i en verksamhetsöverlåtelse.
– Om säljaren exempelvis dragit av 10 miljoner kronor för en nybyggnation år 1 och säljer fastigheten år 3 bedömer vi att säljaren enligt lagförslaget ska återbetala 8 miljoner kronor (8/10 av 10 miljoner kronor) när fastigheten säljs. Kostnaden blir då en utgift för fastighetstransaktionen, säger Lars Davérus, skatterådgivare inom momsfrågor.
Vidare kan företag som själva har genomfört investeringar i sina lokaler bli tvungna att återbetala avdragen investeringsmoms när de lämnar lokalen. Det gäller både om lokalen är en hyresrätt eller bostadsrätt. När ett företag lämnar sin lokal, utan att den överlåts till någon annan, ska företaget årligen jämka tillbaka den egna avdragna investeringsmomsen som återstår för korrigeringstiden.
– Om en hyresgäst till exempel dragit av 1 miljon kronor i investeringsmoms år 1 för anpassningar av lokalen och lämnar lokalen år 3 bedömer vi att hyresgästen enligt förslaget ska återbetala totalt 800 000 kronor fördelat på åtta år. I de fall hyresgästen däremot överlåter hyresrätten som en del i en verksamhetsöverlåtelse kan köparen dock överta jämkningen, förklarar Lars Davérus.
En central fråga i och med de nya reglerna är förstås vad som krävs för att en fastighetsförsäljning ska kunna ingå i en verksamhetsöverlåtelse. Finansdepartementet kommenterar inte detta närmare i sin promemoria.
– Det finns en uppsjö av situationer där tolkningen är oklar. Vi hoppas därför att regeringen bringar mer klarhet i vad som faktiskt utgör verksamhetsöverlåtelser i kommande proposition, säger Martin Jacobsson som analyserat förslaget.
I promemorian anges dock att många fastighetsförsäljningar kommer att betraktas som verksamhetsöverlåtelser och att fastighetsförsäljningar som görs av lokaluthyrningsföretag i de flesta fall troligtvis kan betraktas som verksamhetsöverlåtelser.
– Försäljning av lokalhyresfastigheter där köparen tar över befintliga hyresavtal och fortsätter uthyrningen skulle då kunna vara ett exempel på verksamhetsöverlåtelse där säljaren inte ska återbetala investeringsmoms. Om däremot ett industriföretag överlåter en fastighet där de bedrivit egen tillverkning till ett uthyrande fastighetsbolag ses detta troligen inte som en verksamhetsöverlåtelse. Det kan då medföra att industriföretaget tvingas återbetala investeringsmoms vid försäljningen, beskriver Martin Jacobsson.
De ändrade reglerna gäller direkta fastighetsförsäljningar där fastigheten byter ägare. Försäljningar av aktier i ett fastighetsbolag, d.v.s. indirekta fastighetsförsäljningar, omfattas inte av jämkningsreglerna. De nya reglerna kan dock påverka momsavdragen när fastigheten paketeras, alltså säljs in till fastighetsbolaget, före försäljningen av bolagets aktier.
Lagförslaget ska nu remissbehandlas. Vi fortsätter att bevaka förslaget och den kommande lagstiftningsprocessen.
Med vårt nyhetsbrev Target får du varje månad aktuella nyheter likt denna, tips från våra experter och information om kommande evenemang. Vi vill bidra till att ditt företag växer och utvecklas.
