Momsavdrag för investeringar i fastighet ska justeras (jämkas) om investeringen börjar användas till mindre eller större del i momspliktig verksamhet under en tioårsperiod. När en fastighet säljs tar en momsskyldig köpare som regel över säljarens skyldighet och rättighet att jämka momsavdrag på säljarens investeringar. De svenska reglerna innebär att om en fastighetsköpare minskar den momspliktiga användningen av fastigheten ska köparen återbetala säljarens momsavdrag.
EU-domstolen har nu prövat om EU:s momsdirektiv tillåter att köparen blir skyldig att återbetala säljarens investeringsmoms.
I målet hade ett bolag (”Säljaren”) gjort investeringar i en fastighet och dragit av investeringsmomsen då fastigheten omfattades av frivillig skattskyldighet för lokaluthyrning. Säljaren sålde fastigheten till en ny ägare (”Fastighetsbolaget”) som tog över Säljarens skyldighet att jämka investeringsmoms. Fastighetsbolaget fortsatte den momspliktiga uthyrningen under ett år men sålde därefter fastigheten till två privatpersoner som inte var momsskyldiga. Enligt svenska regler ska då Fastighetsbolaget återbetala en del av den investeringsmoms som den tidigare ägaren (Säljaren) har dragit av.
Fastighetsbolaget motsatte sig återbetalning av Säljarens investeringsmoms genom att åberopa EU-rätten framför svensk lag. Bolaget ansåg att en sådan skyldighet inte finns i EU:s momsdirektiv. Fastighetsbolaget stödde sig bl.a. på en tidigare dom från EU-domstolen (C-622/11, Pactor Vastgoed). Kammarrätten höll med Fastighetsbolaget och Skatteverket överklagade till Högsta förvaltningsdomstolen som begärde förhandsavgörande från EU-domstolen.
EU-domstolen menar att endast den person som har gjort det ursprungliga momsavdraget är skyldig att jämka avdraget. Nationella bestämmelser får inte medföra att en annan person än den som gjorde det ursprungliga avdraget blir jämkningsskyldig, vilket innebär att de svenska reglerna inte är tillåtna.
Frågan om det hade någon betydelse om den sålda fastigheten ingick in en verksamhetsöverlåtelse till Fastighetsbolaget avvisades och prövades inte av EU-domstolen.
Vår kommentar
EU-domstolen är tydlig med att endast den person som har gjort det ursprungliga momsavdraget kan bli skyldig att senare jämka detta avdrag. Köparen av en fastighet kan inte bli skyldig att återbetala säljarens momsavdrag. De svenska reglerna om att en momsskyldig köpare som regel övertar säljarens skyldighet och även rättighet att jämka säljarens momsavdrag är alltså inte förenliga med EU-rätten.
Lagstiftaren måste sannolikt ändra de svenska jämkningsreglerna vid fastighetsförsäljningar. Frågan blir vad vi får i stället för dagens regler som vi överlag tycker fungerar ganska bra. Vi kan få regler som innebär att säljaren måste jämka och återbetala investeringsmoms vid fastighetsförsäljningar, antingen pga. själva försäljningen eller om köparen senare använder fastigheten i momsfri verksamhet. Alternativt skulle säljaren kunna begära få använda nya regler om frivillig moms för fastighetsförsäljning och redovisa moms på köpeskillingen. Eventuella nya regler riskerar bli mer komplicerade och leda till högre momskostnader.
Efter att ha frågat EU-domstolen ska nu Högsta förvaltningsdomstolen slutligen döma i det svenska målet. Vi får se om Högsta förvaltningsdomstolen anser att det blir någon skillnad om fastigheten ingår i en verksamhetsöverlåtelse. Baserat på EU-domstolens uttalanden tror vi att det kan bli svårt.
För fastighetsägare som har betalat tillbaka säljarens investeringsmoms till Skatteverket bör det finnas goda möjligheter att få tillbaka betald moms genom att åberopa EU-rätten framför svenska momslagen.
EU-domstolens dom C-787/18, Sögård Fastigheter AB
Kunskap är nyckeln till framgång
Få relevanta nyheter, inspirerande artiklar, tips & råd samt värdefulla webbinarier som bidrar till att ditt företag kan växa och utvecklas.
