Nya momsregler vid fastighetsaffärer kan få stora konsekvenser

Efter att EU-domstolen underkänt de svenska jämkningsreglerna vid fastighetsförsäljningar, och senare även Högsta förvaltningsdomstolen, föreslås nu ett nytt regelverk från och med 1 januari 2024.

Följ på LinkedIn

Martin Jacobsson, Auktoriserad skatterådgivare FAR

Lösningen som nu föreslås medför flera stora negativa konsekvenser, vilket Finansdepartementet också framhåller i sin promemoria. Risken för ökade momskostnader i fastighetssektorn är uppenbar. Jämkningsreglerna är centrala inom fastighetsmomsen och en förändring av jämkningsreglerna borde, enligt vår uppfattning, lämpligen ingå i en större samlad översyn av momsreglerna på fastighetsområdet.

Verksamhetsöverlåtelse eller inte blir centralt

Avgörande för momskonsekvenserna blir enligt lagförslaget om fastighetsförsäljningen sker utanför eller ingår i en verksamhetsöverlåtelse.

• När fastighetsförsäljningen sker utanför en verksamhetsöverlåtelse ska säljaren jämka tillbaka och återbetala tidigare avdragen investeringsmoms. Säljarens momsåterbetalning ska ske vid ett enda tillfälle och avse återstoden av korrigeringstiden, som vanligen är 10 år. Återbetald moms blir en utgift för säljaren utan möjlighet till avdrag för köparen. Säljaren ska återbetala sina momsavdrag även om köparen är momsskyldig och ska använda fastigheten i momspliktig verksamhet. Jämkningen av investeringsmomsen övergår inte på köparen och någon jämkningshandling ska således inte heller ställas ut.

– Om säljaren exempelvis dragit av 10 miljoner kronor för en nybyggnation år 1 och säljer fastigheten år 3 bedömer vi att säljaren enligt lagförslaget ska återbetala 8 miljoner kronor (8/10 av 10 miljoner kronor) när fastigheten säljs. Kostnaden blir då en utgift för fastighetstransaktionen, säger Lars Davérus, skatterådgivare inom momsfrågor.

• Om fastigheten däremot ingår i en verksamhetsöverlåtelse ska säljaren inte jämka tillbaka och återbetala tidigare gjorda momsavdrag. Köparen tar i stället över skyldighet och rättighet att jämka säljarens avdrag för investeringsmoms. Köparen kan då bli tvungen att återbetala säljarens tidigare avdrag för investeringsmoms beroende på hur fastigheten används. Säljaren ska ställa ut en jämkningshandling avseende överförd jämkning på köparen.

Även de som hyr lokaler kan tvingas till återbetalningar

Vidare kan företag som själva har genomfört investeringar i sina lokaler bli tvungna att återbetala avdragen investeringsmoms när de lämnar lokalen. Det gäller både om lokalen är en hyresrätt eller bostadsrätt. När ett företag lämnar sin lokal, utan att den överlåts till någon annan, ska företaget årligen jämka tillbaka den egna avdragna investeringsmomsen som återstår för korrigeringstiden.

– Om en hyresgäst till exempel dragit av 1 miljon kronor i investeringsmoms år 1 för anpassningar av lokalen och lämnar lokalen år 3 bedömer vi att hyresgästen enligt förslaget ska återbetala totalt 800 000 kronor fördelat på åtta år. I de fall hyresgästen däremot överlåter hyresrätten som en del i en verksamhetsöverlåtelse kan köparen dock överta jämkningen, förklarar Lars Davérus.

Oklar definition av verksamhetsöverlåtelser

En central fråga i och med de nya reglerna är förstås vad som krävs för att en fastighetsförsäljning ska kunna ingå i en verksamhetsöverlåtelse. Finansdepartementet kommenterar inte detta närmare i sin promemoria.

– Det finns en uppsjö av situationer där tolkningen är oklar. Vi hoppas därför att regeringen bringar mer klarhet i vad som faktiskt utgör verksamhetsöverlåtelser i kommande proposition, säger Martin Jacobsson som analyserat förslaget.

I promemorian anges dock att många fastighetsförsäljningar kommer att betraktas som verksamhetsöverlåtelser och att fastighetsförsäljningar som görs av lokaluthyrningsföretag i de flesta fall troligtvis kan betraktas som verksamhetsöverlåtelser.

– Försäljning av lokalhyresfastigheter där köparen tar över befintliga hyresavtal och fortsätter uthyrningen skulle då kunna vara ett exempel på verksamhetsöverlåtelse där säljaren inte ska återbetala investeringsmoms. Om däremot ett industriföretag överlåter en fastighet där de bedrivit egen tillverkning till ett uthyrande fastighetsbolag ses detta troligen inte som en verksamhetsöverlåtelse. Det kan då medföra att industriföretaget tvingas återbetala investeringsmoms vid försäljningen, beskriver Martin Jacobsson.

Försäljningar av aktier påverkas inte

De ändrade reglerna gäller direkta fastighetsförsäljningar där fastigheten byter ägare. Försäljningar av aktier i ett fastighetsbolag, d.v.s. indirekta fastighetsförsäljningar, omfattas inte av jämkningsreglerna. De nya reglerna kan dock påverka momsavdragen när fastigheten paketeras, alltså säljs in till fastighetsbolaget, före försäljningen av bolagets aktier.

Tjänster

Vi kan hjälpa er med moms

Jag vill veta mer

Grant Thornton följer förslaget

Lagförslaget ska nu remissbehandlas. Vi fortsätter att bevaka förslaget och den kommande lagstiftningsprocessen.

Finansdepartements promemoria ändrade regler om mervärdesskatt vid överlåtelse av fastighet dnr Fi2023/00434 publicerad den 26 januari 2023