Branschnyhet

Fastighets­bolagens viktigaste skattefrågor inför 2025

Charlotte Rosvall Hillerström
Med:
insight featured image
Fastighetsbranschen är komplex, inte minst när det kommer till skattefrågor. Få koll på kommande regelförändringar kring ränteavdrag, underskott vid ägarbyten och nyheter inom 3:12-området för dig som är fåmansföretagare. Missa inte heller checklistan med frågor att ställa sig för att vara redo inför 2025.
Innehåll

Välkommet förslag till nya regler för ränteavdrag

Förslaget om förändringar av ränteavdragsreglerna, som presenterades den 31 maj 2024, innebär bland annat en höjning av beloppsgränsen för förenklingsregeln från 5 miljoner till 25 miljoner kronor och möjligheten att spara kvarstående negativa räntenetton utan tidsbegränsning. 

Charlotte Rosvall Hillerström , Skattejurist och branschansvarig för Real Estate & Construction
För fastighetsbranschen är det både välkommet och nödvändigt att ränteavdragsreglerna ses över. Dagens regler är många gånger begränsande och svårtillämpade, med negativa konsekvenser för bolagen.

Nyligen lämnade remissinstanserna sina svar på förslaget. Sammanfattningsvis är de flesta positiva till förslagen även om det fortfarande finns en hel del aspekter att ta hänsyn till. Förändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 2026.

Läs även
Förslaget: Så kan reglerna för ränteavdrag förändras
Läs denna artikel
Förslaget: Så kan reglerna för ränteavdrag förändras

Förenklade regler om underskott vid ägarförändringar

Från och med 1 januari 2025 föreslås förenklingar av reglerna om underskott vid ägarförändringar. Beloppsspärren föreslås höjas från 200 procent till 300 procent av utgiften för att få det bestämmande inflytandet, vilket innebär att bolaget får behålla en större del av tidigare års underskott vid en ägarförändring.

– Fastighetsbranschen är en transaktionstung marknad, så all form av förenkling och förbättring ger ofta stora effekter, säger Charlotte Rosvall Hillerström.  

Förslaget syftar även till att förenkla och därmed minska den administrativa bördan för bolag vid ägarförändringar. Förslaget innehåller bland annat förändringar av reglerna som gäller när en fysisk person får ett direkt bestämmande inflytande över ett underskottsföretag, samt i de fall flera fysiska personer gemensamt får ett bestämmande inflytande – den s.k. flockregeln.  

Läs även
Regler om skattemässiga underskott vid ägarbyte kan förenklas
Läs denna artikel
Regler om skattemässiga underskott vid ägarbyte kan förenklas

3:12-reglerna i förändring – följ med i processen 

I början av sommaren presenterades 3:12-utredningens förslag till ändrade regler kring ägande i fåmansföretag. Det handlar till exempel om slopad 4 %-spärr och särskild dotterföretagsdefinition. Sedan dess har 42 instanser, så som myndigheter och branschorganisationer, lämnat sina synpunkter i form av remissvar. Remissvaren har innehållit blandade synpunkter men vår uppfattning är att merparten är positiva till förslaget. Reglerna föreslås träda i kraft den 1 januari 2026. Om reglerna träder i kraft kommer det att vara löneunderlag från 2025 som beaktas vid tillämpningen av reglerna. 

För att hjälpa dig att att analysera påverkan av nya 3:12-regler har våra auktoriserade skatterådgivare tagit fram en checklista för att kartlägga situationen i just ditt företag och se vilka delar det eventuellt kan vara läge att fokusera på. 

3:12 – kartlägg situationen i ditt företag

Läs även
3:12-utredningen är här: ”Ha is i magen nu”
Läs denna artikel
3:12-utredningen är här: ”Ha is i magen nu”

Checklista: Frågor att ställa sig inför årsskiftet 

Rätt struktur är A och O. Ofta är verksamheten dynamisk vilket innebär att koncernstrukturen också bör vara det. Därför kan det finnas anledning att se över koncernstrukturen så att den speglar verksamhetens behov och funktion.

Genom att strukturera fastighetsförvaltningen så att innehav i dotterbolag om möjligt klassificeras som kapitaltillgångar kan bolaget undvika att fastigheterna klassificeras som lagerandelar. Klassificeringen påverkar beskattningen och möjligheten att hantera tillgångarna mer fördelaktigt.

För att bedöma avdragsrätten för ett bolags räntekostnader krävs det att avdragsrätten prövas i två steg – först utifrån de riktade ränteavdragsbegränsningsreglerna, sedan utifrån de generella ränteavdragsbegränsningsreglerna.

Avdragsrätten för räntekostnader kan få stor påverkan på bolagets skattemässiga resultat. Vi rekommenderar därför att detta arbete påbörjas senast under bokslutsarbetet. Dels för att kunna upprätta en så korrekt skatteberäkning som möjligt, dels för att det ofta finnas planeringsmöjligheter, koncernbidrag och koncernutjämning, som kan öka koncerns avdragsmöjligheter och leda till lägre skattekostnad.

 

Koncernbidrag är viktigt för att planera verksamheten och ge finansiell flexibilitet inom koncernen. Det är en extra god idé att se över strukturen vid förvärv av nya bolag och vid koncerninterna omstruktureringar.

Vi rekommenderar att koncernbidragsrätten, med beaktande av eventuella koncernbidragsspärrar, säkerställs inför koncernens bokslutsarbete.

Som huvudregel kan skattemässiga underskott från tidigare beskattningsår rullas vidare utan begränsningar och således nyttjas mot framtida överskott. Det finns dock underskottsspärrar i form av beloppsspärren, koncernbidragsspärren och fusionsspärren som kan begränsa möjligheten att nyttja tidigare års underskott.

Underskottsspärrar kan aktualiseras när det sker en direkt eller indirekt ägarförändring av ett s.k. underskottsföretag, när det tillkommer bolag till en koncern där det finns underskottsföretag, eller om det sker en fusion av ett underskottsföretag. För att säkerställa att spärrade underskott inte nyttjas, vilket kan leda till skattetillägg, rekommenderar vi en översyn av tidigare års underskott.  

Många koncerner inom fastighetsbranschen är föränderliga, där det tillkommer och avyttras bolag löpande. Många har också ofta bolag som är s.k. underskottsföretag. Det är då extra viktiga att ha en aktuell överblick över eventuella underskottsspärrar.    

Identifiera och kategorisera era kostnader noggrant. Förvaltningskostnader kan inkludera reparationer, underhåll och andra löpande förvaltningsutgifter och vara direkt avdragsgilla. Kostnader för ny-, till-, eller ombyggnation ska inte dras av direkt, dessa kostnader ska i stället aktiveras. Rätt klassificering kan ge möjlighet till snabbare avskrivningstakt. 

Klassificeringen av kostnader kan i vissa fall vara komplex och kräva vidare utredning. Vi rekommenderar att klassificering av kostnader görs löpande för att minska risken för felaktiga avdrag.  

Koncerninterna lån ska löpa med marknadsmässig ränta eftersom det inte är möjligt att underprisöverlåta tjänster (utlåning av pengar). Har ni koncerninterna lån är det en god idé att se över så att dessa löper på marknadsmässiga villkor.

Vi rekommenderar även att avdragsrätten för räntan på de koncerninterna lånen prövas mot de riktade ränteavdragsreglerna.  

Ta hjälp av branschspecialister

Grant Thorntons fastighetsgrupp Real Estate and Construction är ett team branschspecialister med lång erfarenhet inom skatt, rådgivning, redovisning och revision. Vi erbjuder helhetslösningar för dig som är fastighetsägare, branschanpassad ekonomitjänster och fastighetsrelaterad revision.

Branscher
Vi kan hjälpa er med: Real Estate and Construction
Jag vill veta mer
Vi kan hjälpa er med: Real Estate and Construction