Fastighetsutveckling innebär ofta omfattande projekt som sträcker sig över flera år. Även under projekterings- och byggtid ska fastighetsägaren betala fastighetsskatt, något som kan innebära betydande kostnader under lång tid. Vi reder ut vilka möjligheter det finns att få ner taxeringsvärdet och påverka fastighetsskatten under utvecklingsprojekt för hyresfastigheter.
Vilken fastighetsskatt ska betalas under byggtiden?
Ett fastighetsutvecklingsprojekt kan sträcka sig över lång tid och består av många olika skeden. Under tiden kommer också fastighetsskatten sannolikt att variera.
- När väl arbetet med byggnadens grund har påbörjats, till exempel genom gjutning av bottenplatta anses byggnaden vara under uppförande. Taxeringsvärdet för en byggnad under uppförande beräknas som huvudregel till hälften av nedlagda byggkostnader. Fastighetsutvecklingsprojekt som pågår under flera år kan behöva taxeras flera gånger i takt med att kostnader läggs ned, säger Sora Schnürer, auktoriserad skatterådgivare, Grant Thornton.
Justeringar av taxeringsvärdet – justeringar för säregna förhållanden
För att inte taxeringsvärdet ska bli missvisande i förhållande till fastighetens marknadsvärde, kan det beräknade taxeringsvärdet behöva justeras. En sådan justering utgör en så kallad justering för säregna förhållanden och kan bli aktuell om det föreligger omständigheter som inte är normala för aktuell fastighetstyp inom värdeområdet. Omständigheten ska dessutom inte ha beaktats av Skatteverket i bestämmandet av de underliggande riktvärdesfaktorerna som används för att räkna fram taxeringsvärdet.
Vad är viktigt att tänka på för att en nedjustering ska beviljas?
En förutsättning för att lyckas få en nedjustering av taxeringsvärdet är att det säregna förhållandet har en påtaglig inverkan på marknadsvärdet, vilket innebär att det krävs en sänkning med minst 3 procent, dock minst 25 000 kr. Det är också viktigt att tänka på att nedjusteringar för säregna förhållanden måste yrkas särskilt i fastighetsdeklarationen, det är inte något som Skatteverket tar upp på eget initiativ eller något som kan aktualiseras genom att fastighetsägaren standardmässigt fyllt i rutorna i fastighetsdeklarationen.
|
Justeringsanledningar för tomtmark
Nedan beskrivs några justeringsanledningar som ofta kan bli aktuella för projektfastigheter. Notera att det finns olika justeringsanledningar beroende på fastighetstyp. Här kommer vi enbart att beröra justeringar för hyreshusmark.
-
Markanläggningar saknas
De faktorer som används för att beräkna taxeringsvärdet (de så kallade riktvärdeangivelserna) avser färdig, byggklar tomtmark. Det innebär att ett ojusterat taxeringsvärde förutsätter att det finns tillgång till markanläggningar som är normala för värdeområdet i form av VA-anslutning, gata eller väg och tomtanläggningar för kvartersvägar, parkeringsplatser, servisledningar samt grönytor. För obebyggd tomtmark är dessa förutsättningar ofta inte uppfyllda, varför en justering för säregna förhållanden kan bli aktuell.
-
Väntetid vid fördröjd byggnation
Som ovan nämnts förutsätter värderingsmodellen att marken är omedelbart bebyggbar. Finns det faktorer som gör att byggnationen inte kan påbörjas direkt, kan det således bli aktuellt med nedjusteringar för den väntetid som föreligger innan byggnationen får eller kan påbörjas. Exempel på anledning till väntetiden kan vara att tomten omfattas av planbestämmelser som innebär att bygglov inte kan beviljas förrän vissa trafik-, VA eller energianläggningar blivit utbyggda.
-
Speciell byggrätt
Riktvärdeangivelsen för tomtmark för lokaler utgår normalt från värdet på byggrätten för kontor. Om den befintliga byggrätten avser en annan lokaltyp än kontor t.ex. parkeringshus, som har ett lägre värde än kontor, kan en justering bli aktuell. Skatteverket har uttalat att sådan justering endast kan bli aktuell i de fall då bebyggelsen på tomtmarken enligt gällande planbestämmelser är begränsad till endast sådan bebyggelse. Vår uppfattning är att bedömningen från Skatteverkets håll således har blivit mer restriktiv.
-
Markföroreningar
Om det finns föroreningar som har påtaglig inverkan på marknadsvärdet kan en justering av tomtmarkens taxeringsvärde bli aktuell.
-
Kostnader för evakuering och rivning
För de fall där fastigheten varit bebyggd tidigare kan kostnader för att riva tidigare byggnader medföra nedjustering.
Exempel: Nedjustering för att vatten och avlopp och markanläggningar saknas.
I exemplet ovan uppgår taxeringsvärdet för marken till 50 000 000 kronor. Enligt Skatteverkets tabeller ska justering av riktvärdet ske med 20 procent, om vatten och avlopp och markanläggningar saknas. Justeringsbeloppet beräknas således till 1 000 kr/kvm (20 % x 5 000), vilket sammanlagt innebär en nedjustering om 10 000 000 kronor i taxeringsvärde, en sänkning av fastighetsskatten med 40 000 kr per år. |
- Ett tips är att tänka på att en fastighet taxeras utifrån de förutsättningar som gäller per den 1 januari. När det kommer till bostäder, är dessa befriade från fastighetsskatt och fastighetsavgift från och med 1 januari året efter att de till övervägande del är färdiga att tas i bruk. Hur och när din fastighet taxeras som färdigställd kan således få stor betydelse i fråga om den fastighetsskatt/-avgift som ska betalas, förklarar Sora Schnürer.
Här finns mer information om när en byggnad taxeras som färdigställd:
När ska en byggnad taxeras som färdigställd?
Rådgivning
Vill du ha fler tips på hur du driver ett lyckat fastighetsutvecklingsprojekt?
Ta del av artiklarna med våra experter där berättar dem om skattemässiga frågor som kan uppkomma vid de olika stegen av ett projekt: Förvärv, rivning, utrangering, strukturering, projektering, exploatering, byggnation, infrastruktur och parkering.
