Större projekt avseende bostadsutveckling pågår ofta över lång tid och projekten kan befinna sig i flera olika skeden. Det kan vara fråga om fastigheter som enbart består av råmark som ska exploateras och där detaljplan ännu inte arbetats fram, det kan vara mark där detaljplan antagits och som är färdig för byggnation eller fastigheter där byggnaden redan är uppförd. Beroende på var i processen ett projekt befinner sig uppkommer olika frågor.
- Under projektets gång kan det dessutom komma nya skatteregler, detaljplaner ändras, eller så kan det dyka upp andra saker som ändrar förutsättningarna för projektet. Det är därför viktigt att kunna anpassa projekten utifrån nya förhållanden, säger Stefan Ottosson.
Ett gemensamt moment i nästan alla bostadsutvecklingsprojekt är att en fastighet ska överlåtas. Då uppkommer frågor om hur överlåtelsen kan ske. Ska fastigheten överlåtas direkt eller genom en aktieöverlåtelse? Beroende på var i utvecklingsskedet projektet befinner sig uppstår olika frågor. Är man i början av processen kanske hela markområdet ska överlåtas för att någon annan part ska ta hand om utvecklingen av marken.
Ofta vill den ursprungliga markägaren vara kvar som part i projektet för att få del i den förväntade värdeuppgången på marken men vill ta hjälp av en eller flera externa parter som har expertkunskap inom bostadsutveckling. Om flera byggnader ska uppföras på markområdet kanske det är lämpligt att dela upp marken i flera mindre delar som blir egna registerfastigheter som senare kan bebyggas. Oavsett i vilket skede ett projekt befinner sig uppkommer skattefrågor av olika slag.
En vanlig fråga, särskilt i samband med uppförandet av bostäder som ska upplåtas med bostadsrätt, är hur projektet ska finansieras. En nybildad bostadsrättsförening har vanligtvis inget kapital och en blivande medlem i en bostadsrättsförening är sällan villig att betala mer än en sedvanlig handpenning innan den färdiga lägenheten kan tillträdas.
Ett generellt råd från skatterådgivarna är att planera projektet noga från början och att inte ha en för optimistisk tidsplan. En fråga som är bra att ställa sig är hur man vill att projektet ska se ut och ägas när det är färdigställt. Vidare är det bra att ha en tidplan över när olika händelser beräknas kunna ske.
Exempel på detta är vid vilken tidpunkt detaljplan kan tänkas antas? När kommer eventuella fastighetsbildningar vinna laga kraft? När ska eventuella överlåtelser av fastigheter göras? En ytterligare fråga att fundera över är hur finansieringen ser ut. Det är också viktigt att strukturera projektet ändamålsenligt för att det inte ska ge icke önskvärda ekonomiska konsekvenser i flera led.
- Eftersom det finns så många olika aspekter att ta hänsyn till i sådana här projekt är det viktigt att ta ett helhetsgrepp kring ekonomin och skatteaspekterna och tänka på rätt sätt redan från början för att få ett lyckat slutresultat. Det finns inga patentlösningar som fungerar för alla projekt utan en individuell bedömning måste alltid göras, säger Martin Jacobsson.
|
5 frågor att beakta vid bostadsutveckling: 1. Hur ska projektet genomföras transaktionsmässigt? 2. När ska transaktioner ske? 3. Hur ska projektet finansieras? 4. Hur ska prissättning och beskattning ske av eventuella fastighetsutvecklingstjänster mellan närstående bolag under projektets gång? 5. Har ni tänkt på de alltfler momspliktiga inslagen i bostadsverksamheter (såsom parkeringsplatser, lokaluthyrning, särskild debitering av el/vatten, solceller)? |
Ta del av artiklarna med våra experter där berättar dem om skattemässiga frågor som kan uppkomma vid de olika stegen av ett projekt: Förvärv, rivning, utrangering, strukturering, projektering, exploatering, byggnation, infrastruktur och parkering.
