Bakgrund
Nybyggnation kan ske genom att uppföra byggnader på egna fastigheter för att därefter sälja fastigheten.
Bolag som bedriver byggnadsrörelse och bygger på egna fastigheter ska uttagsbeskattas för tjänster som tillförs fastigheten före fastigheten säljs. Byggbolaget kan löpande dra av moms på sina kostnader. Byggbolaget ska därefter redovisa uttagsmoms (utgående moms) på utförda byggnadsarbeten fram till fastigheten säljs. Endast värdet av nedlagda kostnader ska uttagsbeskattas. Uttagsmoms ska inte redovisas på byggbolagets vinst från försäljningen av den bebyggda fastigheten.
Byggbolag säljer ofta sina fastigheter före byggnationen är klar. Projektet ska då momsmässigt delas upp i två delar. Byggnadsarbeten som har genomförts fram till försäljningstidpunkten ska uttagsbeskattas av byggbolaget baserat på nedlagda kostnader. Återstående arbeten anses ha utförts på annans fastighet och ska då beskattas som en entreprenadtjänst. Byggbolaget ska betala ”vanlig” moms på mottagen ersättning (inklusive entreprenadvinst) från köparen av entreprenadtjänsten.
Enligt tidigare praxis har uttagsbeskattningen upphört och övergått i entreprenadbeskattning när köparen har undertecknat köpekontraktet för fastigheten. Denna tidpunkt har nu ändrats genom avgörandet från Högsta förvaltningsdomstolen.
Dom från Högsta förvaltningsdomstolen
I målet hade ett byggbolag sålt ägarlägenheter. Varje ägarlägenhet utgjorde en egen (tredimensionell) fastighet. Byggbolaget bebyggde fastigheterna för försäljning. Under pågående byggnation överläts fastigheterna successivt till olika köpare som ingick köpeavtal med byggbolaget. Köparna skulle dock tillträda fastigheterna senare när byggnation var färdigställd och lägenheterna var inflyttningsklara.
Högsta förvaltningsdomstolen ansåg att fastigheterna momsmässigt levererades på tillträdesdagen till köparna. Utifrån en EU-rättslig tolkning ansågs äganderätten övergå och köparen kan förfoga över fastigheterna först på tillträdesdagen.
Detta innebar att byggbolaget skulle tillämpa uttagsmomsreglerna under hela byggnationen fram till köparna tillträdde respektive fastighet.
Experternas kommentar
Domen är positiv för byggbolag som i större omfattning än tidigare bör kunna använda de mer fördelaktiga uttagsmomsreglerna för byggnationer på sina egna fastigheter. Uttagsreglerna kan användas ända fram till köparens tillträde.
Även genomförda byggarbeten under perioden mellan tecknande av köpekontrakt och köparens tillträde kan numera uttagsbeskattas. Enligt tidigare praxis skulle dessa arbeten entreprenadbeskattas. Byggbolagen ska nu betala uttagsmoms beräknat på nedlagda kostnader (ingen moms på vinsten) för arbetena mot att tidigare behövt betala moms på hela kundens ersättning inklusive entreprenadvinst. Byggbolagen får således lägre moms.
Momshanteringen blir också enklare för byggbolagen som bara behöver tillämpa uttagsreglerna i aktuella projekt. Kundens totala ersättning behöver inte heller delas upp i momsbefriad överlåtelse av fastighet och momspliktig entreprenadersättning. Momsmässigt blir det ännu mer fördelaktigt för byggbolag att bygga särskilt bostäder på egna fastigheter för senare försäljning jämfört med att utföra momspliktiga entreprenader på fastigheter som beställaren äger.
Byggbolag bör se över sin momsredovisning med anledning av domen. Det kan finnas förutsättningar för att återfå moms för tidigare genomförda projekt genom omprövning och rättelser. Även fastighetsföretag som inte omfattas av uttagsreglerna (då de inte bedriver byggnadsrörelse) bör se över sin momsredovisning då de kan slippa redovisa entreprenadmoms i affärer där fastigheter säljs under pågående byggnation.
Domen kan även få andra följdeffekter då domen anger tidpunkten för en momsmässig fastighetsförsäljning vilket i sin tur kan påverka tillämpningen av andra regler inom fastighetsmoms.
Skatteverket förväntas inom kort kommentera effekterna av domen.
Kontakta oss gärna för att diskutera hur domen påverkar er verksamhet.
Högsta förvaltningsdomstolens dom den 15 februari 2023 mål nr 2389-22
