Branschnyhet

Så fungerar de nya momsreglerna för el och vatten i bostadshus – experterna reder ut

Med:
insight featured image
Bostadsverksamheter har tidigare varit helt befriade från moms. Nu har rättsläget ändrats något, speciellt för leveranser av el och vatten samt för investeringar i förnybar energi. De nya reglerna ökar komplexiteten men kan också vara fördelaktiga för fastighetsägaren. Grant Thorntons skatterådgivare Martin Jacobsson och Cecilia Smedfors reder ut det senaste rättsläget.

På senare tid har det dykt upp en del avgöranden som medför fler momspliktiga inslag för bostadsbolag och bostadsrättsföreningar. Speciellt för leveranser av el och vatten samt hantering av investeringar i förnybar energi. De nya momsreglerna innebär att bostadsföretagen i större uträckning måste redovisa moms på sina intäkter vilket ökar komplexitet och administration. Samtidigt kan de nya momsreglerna vara fördelaktiga för fastighetsägaren, särskilt vid nybyggnationer, och kan sänka kostnaden för hela byggnationen.

Ska en hyresvärd som tillhandahåller el och vatten till sina hyresgäster redovisa moms på intäkterna?

Enligt en tidigare regel i momslagen behövde en hyresvärd inte redovisa moms på intäkter för el och vatten från hyresgäster om själva bostadsupplåtelsen är momsfri.

Denna regel har slopats och har ersatts av ny praxis från högsta instans. Den innebär att, om hyresvärden tillämpar individuell mätning av el och vatten och alltså debiterar hyresgästen utifrån faktisk förbrukning ska hyresvärden lägga moms på el och vatten, trots att uthyrningen är momsfri.

Det innebär att hyresvärdar och bostadsrättsföreningar som tillämpar individuell mätning och upplåter bostäder måste momsregistrera sig. Medan de som inte tillämpar individuell mätning, och där el/vatten ingår i hyran, inte behöver redovisa moms på el/vatten.

Hur mycket moms kan bostadsföretag dra av på sina kostnader för el och vatteninstallationer när individuell mätning tillämpas?

Enligt Skatteverket kan den som hyr ut bostäder och tillhandahåller el och vatten i huvudsak bara dra av den momsen som hyresvärden faktiskt blir fakturerad från elbolaget till den delen de sedan vidarefakturerar el och vatten med moms till hyresgästen.

Däremot anser Skatteverket att de inte får dra av moms på kostnader för installation av anläggningar och ledningar för el eller vatten i bostadshus.

Nu har det dock kommit ett förhandsbesked där Skatterättsnämnden har prövat detta. Nämnden menar att det går att dra moms för kostnader på installation av el- och vattenanläggningar. Om elen vidarefaktureras till hyresgästen kan momsen dras i de fall individuell mätning sker av hyresgästens/bostadsrättshavarens faktiska förbrukning.

Till den del anläggningen används för central förbrukning av el/vatten i husets gemensamma utrymmen kan momsavdrag inte ske. Skatteverket har överklagat förhandsbeskedet som nu ska prövas av Högsta förvaltningsdomstolen.

Vilka fördelar ger möjligheten att göra avdrag för kostnader på el-installationer?

Om förhandsbeskedet från Skatterättsnämnden står sig även i Högsta förvaltningsdomstolen kommer det framförallt vara fördelaktigt för bostadsföretagen vid nybyggnationer. Att kunna dra av momsen för el- och vatteninstallationer sänker kostnaden för hela byggnationen. I många fall är det frågan om relativt stora momsavdrag som kan göras.

Vilka momsregler gäller vid intäkter för förnybar el som solceller?

Det beror på hur elen som solceller producerar används.

Om en bostadsrättsförening eller bostadsbolag säljer all el till ett elhandelsbolag och fakturerar denna el med moms så kan bostadsbolaget sedan dra av moms för alla sina kostnader för investeringen att bygga solcellsanläggningen.

Men om den producerade elen från solcellerna på en bostad till viss del säljs till elhandelsföretag och till viss del används i huset så har fastighetsägaren inte tidigare kunnat dra av någon moms på investeringen.

Nu har en ny dom i Högsta förvaltningsdomstolen gett möjligheter för att fastighetsägaren att få momsavdrag till viss del även i dessa fall. Det är då möjligt att begära momsavdrag i efterhand för redan uppförda solcellsanläggningar, samt för planerade installationer.

Vad är viktigt att tänka på vid installationer av el och vatten i bostadshus för att kunna dra av momsen?

Just nu är rättsläget gällande el och vatten inte helt klart så det gäller att hålla sig uppdaterad på nya avgöranden och rättsfall. Det är dock alltid viktigt att tänka till från början när en investering görs. Bostadsföretag som planerar nybyggnationer bör tänka på momsen vid överväganden om individuell mätning av el ska tillämpas.

Vill du ha fler tips på hur driver ett lyckat fastighetsutvecklingsprojekt?

Besök vår samlingssida för fler tips och råd relaterat till fastighetsutveckling. Du hittar även mer information på vår branschsida Real Estate and Construction.

 

Kunskap är nyckeln till framgång

Få relevanta nyheter, inspirerande artiklar, tips & råd samt värdefulla webbinarier som bidrar till att ditt företag kan växa och utvecklas. Prenumerera på våra nyhetsbrev.