När ett bolag säljer mark (fastighet) och samtidigt i villkorade avtal åtar sig att uppföra en byggnad på den egna marken (byggnation i egen regi) sker leveransen först när köparen tillträder den färdiga byggnaden – inte när köpeavtalet skrivs under. Det menar Skatteverket i ett förtydligande ställningstagande 16 oktober 2025. Byggarbeten som utförs mellan kontraktsskrivning och tillträde behöver därmed inte längre momsbeskattas som entreprenadtjänst. Detta innebär lägre moms och en enklare hantering för säljaren.
Skatteverkets nya ställningstagande innebär att bolag som har sålt fastigheter med nyuppförda byggnader bör se över sin momsredovisning i pågående och tidigare projekt. Det kan finnas möjlighet att återfå tidigare redovisad entreprenadmoms i tidigare projekt genom omprövning av momsdeklarationer upp till sex år tillbaka.
Våra auktoriserade skatterådgivare Cecilia Smedfors och Martin Jacobsson är specialiserade på moms inom bygg- och fastighetsbranschen. Kontakta dem för att säkra en effektiv hantering där ni tar tillvara på möjligheterna kopplade till det nya ställningstagandet.
Försäljning av fastighet är normalt momsfritt utan rätt till momsavdrag. Byggnation på annans fastighet (entreprenad) är däremot momspliktigt med rätt till momsavdrag.
Nybyggnation kan ske genom att uppföra nya byggnader på egna fastigheter (byggnation i egen regi) för att sälja fastigheten med den nya byggnaden till en köpare. Köparen tillträder vanligen fastigheten när byggnationen är färdigställd och klar för inflyttning. Försäljningen av marken (fastigheten) och byggnationen är vanligen villkorade av varandra. Byggnationen kan ske med egna resurser och anställda eller genom att säljaren anlitar leverantörer. Momsmässigt måste avgöras om säljaren gör en momsfri fastighetsförsäljning och/eller utför momspliktiga entreprenadtjänster.
Enligt tidigare praxis har fastigheten ansetts levererad momsmässigt till köparen när köpekontraktet har undertecknats. Om byggnationen inte var klar när kontraktet undertecknades skulle affären delas upp i två delar. Byggnadsarbeten som hade genomförts fram till kontraktstidpunkten skulle tillsammans med marken hanteras som en momsfri fastighetsförsäljning. Därefter återstående byggnadsarbeten ansågs ha utförts på annans (köparens) fastighet och skulle beskattas som momspliktig entreprenadtjänst. Säljaren skulle betala 25 procent moms på mottagen ersättning (inklusive entreprenadvinst) för entreprenaden. Total ersättning från köparen skulle alltså delas upp i en momsfri fastighetsdel och en momspliktig entreprenaddel. Säljaren kunde dra av ingående moms på utgifter kopplade till entreprenaddelen.
Bolag som bedriver byggnadsrörelse har särskilda momsregler. Sådana bolag ska uttagsbeskattas för tjänster som tillförs egna fastigheter före fastigheten säljs. Byggbolaget kan löpande dra av moms på sina kostnader. Byggbolaget ska därefter redovisa uttagsmoms (utgående moms) på utförda byggnadsarbeten fram till fastigheten säljs. Endast värdet av nedlagda kostnader ska uttagsbeskattas. Uttagsmoms ska inte redovisas på byggbolagets vinst från försäljningen av den bebyggda fastigheten. Enligt tidigare praxis har uttagsbeskattningen upphört och övergått i entreprenadbeskattning, dvs. betalning av ”vanlig” moms på mottagen ersättning inklusive entreprenadvinst, när köparen hade undertecknat köpekontraktet för fastigheten.
Högsta förvaltningsdomstolen ansåg dock i en dom under 2023 (HFD 2023 ref. 10) att byggbolaget i det aktuella fallet hade levererat fastigheten först när köparen tillträdde fastigheten med den färdiga inflyttningsklara byggnationen. Domstolen ansåg därför att hela byggnationen fram till köparens tillträde skulle beskattas enligt de mer förmånliga uttagsreglerna, även om fastigheten säljs under pågående byggnation enligt tecknat köpeavtal.
Se vidare vår tidigare artikel om domen: Lägre moms för byggbolag efter dom från Högsta förvaltningsdomstolen
Skatteverket har nu meddelat ett ställningstagande med anledning av målet HFD 2023 ref. 10 och att det har uppkommit frågor om när en fastighet är levererad i andra fall än som var aktuellt i det målet (Skatteverkets ställningstagande leveranstidpunkt vid överlåtelse av fastighet; mervärdesskatt den 16 oktober 2025 dnr. 8-230334-2025).
Skatteverket menar att som huvudregel levereras en fastighet i momshänseende redan när köpekontraktet undertecknas. Att köparen inte får fysiskt tillträde till fastigheten innan tillträdesdagen har ingen avgörande betydelse.
Bedömningen blir dock annorlunda om säljaren tillhandahåller fastigheten och samtidigt åtar sig att uppföra en byggnad på fastigheten med syftet att köparen ska köpa en nyckelfärdig byggnad. Ofta har köparens förfoganderätt begränsats i villkorade avtal med säljaren där köparen normalt inte får överlåta avtalen eller häva enbart entreprenaddelen utan eventuell hävning måste avse kontraktet i dess helhet. Köparen saknar möjlighet att förvärva fastigheten utan att samtidigt låta säljaren färdigställa byggnaden. Byggnads- eller exploateringsarbetena pågår till dess att byggnaden eller marken kan användas för sina avsedda ändamål.
Fastigheten anses då levererad på köparens tillträdesdag enligt Skatteverket. Detsamma gäller vid försäljning av tomtmark där säljaren samtidigt åtagit sig att exploatera eller färdigställa marken. Det saknar betydelse om köparen skulle ha rätt att civilrättsligt överlåta fastigheten innan tillträdet.
Vid försäljning av fastighet där köparen ska köpa byggnadsarbetena från annan part än säljaren så sker leveransen av fastigheten (marken) till köparen enligt Skatteverket redan när köpekontraktet undertecknas.
Skatteverkets ställningstagande är efterlängtat då det klargör när en fastighet är levererad i momshänseende vilket påverkar momsbeskattningen i olika aspekter. Det har rått en osäkerhet om hur Högsta förvaltningsdomstolens avgörande HFD 2023 ref. 10 påverkar situationer som inte bedömdes i det målet.
Ställningstagandet är fördelaktigt för bolag som uppför nya byggnader på egna fastigheter för försäljning av fastigheten med utförd nybyggnation. Utförda bygg- och anläggningsarbeten efter köpekontraktets undertecknande behöver inte längre momsbeskattas. Enligt tidigare praxis skulle dessa arbeten entreprenadbeskattas med 25 procent moms. Nu kan marken tillsammans med samtliga byggnadsarbeten fram till köparens tillträde överlåtas i villkorade avtal utan moms till köparen som en momsfri fastighetsförsäljning. Momsen blir således lägre. Säljaren kan samtidigt som huvudregel inte dra av någon ingående moms på sina utgifter för byggnadsarbetena.
Bolag som bedriver byggnadsrörelse ska uttagsbeskattas för byggnadsarbeten på egna fastigheter fram till köparens tillträde. Samtidigt kan byggbolaget dra av moms löpande på utgifter under byggnationen. Byggbolaget ska betala uttagsmoms beräknad på nedlagda kostnader (ingen moms på vinsten). Tidigare behövde byggbolagen betala 25 procent entreprenadmoms på kundens ersättning inklusive entreprenadvinst för arbeten efter kontraktsdagen. Även de bolag som bedriver byggnadsrörelse och omfattas av uttagsbeskattning får alltså lägre moms.
Momshanteringen blir också enklare. Ersättningen från köparen behöver inte delas upp i momsbefriad överlåtelse av fastighet och momspliktig entreprenadersättning. Hela affären ses som en momsbefriad fastighetsförsäljning. Bolag som bedriver byggnadsrörelse behöver bara tillämpa uttagsreglerna i aktuella projekt. Momsmässigt blir det ännu mer fördelaktigt att bygga särskilt bostäder på egna fastigheter för senare försäljning jämfört med att utföra momspliktiga entreprenader på fastigheter som beställaren äger. I synnerhet kan det gälla för bolag som bedriver byggnadsrörelse och kan tillämpa fördelaktiga uttagsregler utan momsbeskattning av vinster men med löpande momsavdragsrätt på byggkostnader. Även effekter avseende inkomstskatt och stämpelskatt bör beaktas.
Bolag som har sålt fastigheter med nyuppförda byggnader och anläggningar bör se över sin momsredovisning efter Skatteverkets ställningstagande. Det kan finnas förutsättningar för att återfå redovisad entreprenadmoms i tidigare genomförda projekt genom omprövning och rättelser sex år tillbaka av lämnade momsdeklarationer.
Ställningstagandet påverkar även tillämpningen av andra regler inom fastighetsmomsen bland annat justering av avdrag för investeringsmoms.
Vill du veta mer? Ta kontakt med våra auktoriserade skatterådgivare Cecilia Smedfors och Martin Jacobsson som är specialiserade på moms inom bygg- och fastighetsbranschen.
Reglerna vid byggnation i egen regi är komplexa. Skatteverkets ställningstagande påverkar även tillämpningen av andra regler inom fastighetsmomsen bland annat justering av avdrag för investeringsmoms. Ta hjälp av Grant Thorntons auktoriserade skatterådgivare specialiserade på moms inom bygg- och fastighetsbranschen för en effektiv momshantering.
Med vårt nyhetsbrev Target får du varje månad aktuella nyheter likt denna, tips från våra experter och information om kommande evenemang. Vi vill bidra till att ditt företag växer och utvecklas.
