Skattenyhet

Tillfälliga hyresrabatter – kom ihåg skattekonsekvenserna

Många hyresvärdar står nu redo att söka stöd vid tillfälliga hyresnedsättningar. Det är viktigt att veta om att det fortfarande finns en del oklarheter kring stödet och att det innebär skattekonsekvenser, både för hyresvärdar och hyresgäster Här berättar Martin Jacobsson och Barbro Jansson Stridlund hur du säkerställer korrekt skatteredovisning.  

- Vi bedömer att det statliga stödet är inkomstskattepliktigt för hyresvärden. Hyresvärden ska också redovisa moms på stödet om uthyrningen är momspliktig. Det är möjligt för hyresgästen att dra av momsen på stödet under vissa villkor, säger Martin Jacobsson, auktoriserad skatterådgivare på Grant Thornton.  

Som vi tidigare rapporterat om har regeringen beslutat att kompensera hyresvärdar som tillfälligt sänker den fasta hyran för hyresgäster i vissa utsatta branscher under perioden 1 april till 30 juni 2020Ansökan görs hos relevant länsstyrelse senast den 31 augusti 2020. EU-kommissionen har godkänt statliga stöd för hyresrabatter på upp till totalt cirka fem miljarder kronor. Här finns förordningen.

Auktoriserad skatterådgivare
Martin Jacobsson Kontakta Martin

Förutsättningar för stöd 

  1. Hyresavtal ska vara tecknat senast den 1 mars 2020 och hyresgästen ska vara verksam inom en särskilt utsatt bransch. Listan över utsatta branscher som kvalificerar till stöd finns här. 
  1. Hyresgästen som anges i avtalet ska ha hyrt lokalen under perioden 1 april 2020 till och med 30 juni 2020 
  1. Senast den 30 juni 2020 ska samma parter ha tecknat en överenskommelse om rabatt på hyran för lokalen under perioden 1 april 2020 till och med 30 juni 2020.  

Om den fasta hyran exempelvis uppgår till 10 000 kr/månad och denna sätts ned med hälften dvs. till 5 000 kr har hyresvärden rätt till ersättning med 500 kr. En hyresvärd som går med på en nedsättning av hyran drabbas därmed av en kostnad motsvarande hälften av rabatten. Stödet får aldrig vara högre än 25 procent av den tidigare fasta hyran. Statens sammanlagda stöd till alla hyresvärdar avseende en och samma hyresgäst får inte heller överstiga totalt 800 000 Euro. Ansökan om stödet kan medges från den 1 juli 2020 

Skatterådgivare
Barbro Jansson Stridlund Kontakta Barbro

Finns vissa oklarheter 

Förordningen om statligt stöd är oklar i flera delar. Vad som avses med vissa centrala begrepp är inte definierat vilket leder till osäkerhet vid tillämpning och beräkning av stödbelopp. Enligt förordningen kan Boverket utfärda föreskrifter om tillämpningen av förordningen. Boverket har nyligen gett vissa förtydliganden om hur regelverket ska tolkas i form av frågor och svar vilka uppdateras löpande, se vidare här.

Enligt Boverkets uppfattning kan stöd medges för del av den aktuella perioden. Det kan medges vid andrahandsuthyrning samt vid uthyrning mellan närstående parter. 

- Enligt förordningen utgår stöd med 50 procent av rabatten på det ”fasta hyresbeloppet”. En central fråga är vad som ingår i begreppet hyra och i begreppet det fasta hyresbeloppet då det bestämmer stödets storlek. Ingår exempelvis olika fasta tillägg i detta belopp. Utifrån vilken lagstiftning ska begreppen tolkas?  En annan oklarhet är om det fasta hyresbeloppet avser en hyra exklusive eller inklusive moms. Vi tror att lagstiftaren har tänkt sig en hyra exklusive moms men detta måste klarläggas, konstaterar Martin Jacobsson, skatterådgivare. 

Boverket hänvisar till hyreslagen och anger att i hyreslagens mening utgörs hyran både av det belopp som angetts i avtalet och av de tillägg parterna kan ha enats om att hyresgästen ska betala därutöver. Om hyresgästen ska betala ett engångsbelopp till hyresvärden, med tillägg för värme, fastighetsskatt, index med mera så är alltså även dessa tillägg att betrakta som hyra.  

Skriftligt avtal krävs 

Vår tolkning av förordningen är att såväl det ursprungliga hyresavtalet som överenskommelsen om nedsatt hyra ska vara skriftligt för att stöd ska kunna utgå.  

Den begränsning, om ett stöd om högst 800 000 Euro avseende en och samma hyresgäst, som införts försvårar också den praktiska hanteringen. Begränsningen innebär att en hyresvärd som överväger att medge nedsättning av hyran för en lokal behöver information om hyresgästen hyr andra lokaler och om andra hyresvärdar beviljat nedsättning.

Inkomstskattemässiga konsekvenser 

Stödet som hyresvärden erhåller ses som ett statligt stöd. Vår uppfattning är att reglerna för näringsbidrag därmed blir tillämpliga. Stödet bör därför enligt vår uppfattning vara skattepliktigt för hyresvärden. 

Boverket ser inget hinder för att betala ut stöd till en part som är närstående till hyresgästen under förutsättning att villkoren i övrig är uppfyllda.  

- Vi ser en risk för att en nedsättning av hyra till en närstående part inte grundas på affärsmässiga överväganden och att de inkomstskattemässiga konsekvenserna för närvarande är oklara i denna del, säger Barbro Jansson Stridlund, skatterådgivare.  

För hyresgästen medför hyresrabatten att hyreskostnaden minskar dvs. den avdragsgilla hyran blir motsvarande lägre.  

Momskonsekvenser 

Att nyttja det statliga stödet kan påverka momsredovisningen för både hyresvärd och hyresgäst. Skatteverket anser att hyresvärden ska redovisa moms på erhållet stöd när uthyrningen är momspliktig.  

Förenklat kan hyresvärden sägas få betalt för sin lokaluthyrning från två håll; från hyresgästen och från staten. Den sammanlaga betalningen från hyresgästen och staten utgör totala ersättningen för hyrestjänsten och underlaget för uttag av moms. Detta gäller under förutsättning att uthyrningen är momspliktig.

Skatteverket har lämnat följande exempel som visar hur moms ska redovisas och faktureras till hyresgästen: 

En fastighetsägare hyr ut en lokal med frivillig skattskyldighet till en frisör. Den ordinarie hyran är 8 000 kronor/månad exklusive mervärdesskatt och mervärdesskatten tillkommer med 25 procent. Fastighetsägaren har på grund av corona gett en tillfällig rabatt med hälften av hyran, d.v.s. 4 000 kronor/månad exklusive mervärdesskatt. Fastighetsägaren har fått stöd från staten med 2 000 kr/månad vilket motsvarar hälften av rabatten. 

Underlaget för faktureringen till hyresgästen kan ställas upp enligt följande: 

Hyra exkl. mervärdesskatt 

8 000 kronor 

Hyresnedsättning exkl. mervärdesskatt 

- 4 000 kronor 

Hyra efter hyresnedsättning exkl. mervärdesskatt 

4 000 kronor 

Stöd (bidrag kopplat till priset) exkl. mervärdesskatt 

2 000 kronor 

Beskattningsunderlag 

6 000 kronor 

Mervärdesskatt med skattesats 25 % 

1 500 kronor 

Att betala: 

5 500 kronor 

Som det framgår av uppställningen ovan är det hyresgästen som ska betala mervärdesskatten på stödet från staten vid bidrag som är direkt kopplat till priset exklusive mervärdesskatt. Om fastighetsägaren ansöker och får statligt stöd i efterhand ska fastighetsägaren fakturera sin hyresgäst mervärdesskatt med 25 procent på stödet. Fastighetsägaren kan dock fakturera det framtida stödet redan i sin ursprungliga faktura till hyresgästen, se uppställningen ovan.

Skatteverket utgår från att hyresgästen enligt avtal ska betala momsen på det statliga stödet. En hyresgäst som använder lokalen fullt ut i momspliktig verksamhet kan dra av hela momsen på stödbeloppet och momsen blir inte en kostnadFör hyresvärden är det viktigt att avtala med hyresgästen om att denne har rätt att fakturera momsen på stödbeloppet till hyresgästen. I annat fall måste hyresvärden själv stå för momsen vilket gör att hyresvärdens nettoinkomst blir lägre.  

- Enligt vår mening bör utgångspunkten vara att moms redovisas i den redovisningsperiod stödet har beviljatsUtformning av avtalet med hyresgästen och andra förhållanden i det enskilda fallet kan dock göra att momsen ska redovisas före stödet har beviljats. Eventuella uttalanden från Skatteverket i den frågan bör bevakas, säger Martin Jacobsson.  

Momshanteringen kan bli komplex 

Sammanfattningsvis kommer momshanteringen av det statliga stödet kräva särskilda åtgärder vilket i praktiken kan bli komplicerat för både hyresvärdar och hyresgäster. Det är viktigt att både hyresvärd och hyresgäst tänker över momshanteringen så att momsen på stödet inte blir en onödig kostnad för någon part. Hyresvärden bör tillse att denne har rätt att ta ut momsen från hyresgästen och hyresgästen måste erhålla ett korrekt underlag för att kunna dra av fakturerad moms på stödet. En hyresgäst som endast delvis använder sin lokal i momspliktig verksamhet kan som regel inte dra av hela momsen på stödet. 

Besök vår samlingssida för mer information relaterat till covid-19


Få de senaste nyheterna paketerade i ett mejl     

Prenumerera på våra nyhetsbrev