Som fastighetsägare har du en mängd frågor du måste hantera som rör ägandet eller förvaltningen av dina fastigheter. Rätt hanterade ger det dig möjlighet att öka avkastningen på din fastighetsförvaltning. Hos Grant Thornton har vi i ett unikt koncept kombinerat vår specialistkompetens som rådgivare till ett stort antal fastighetsbolag med vår breda kunskap kring hanteringen av ekonomiska och administrativa rutiner. Du får tillgång till hela utbudet hos en partner som kan din bransch. Nedan kan du läsa om några av områdena som vi kan hjälpa dig med.
Transaktioner
Grant Thornton har lång och bred erfarenhet av transaktioner och kan hjälpa till med rådgivning i samband med förvärv, försäljningar och fusioner av fastighetsbolag. Vid en försäljning av en fastighet är det stora värden som byter ägare och en förändring i sättet att genomföra affären kan ha stor betydelse. Vårt fastighetsteam eftersträvar att i varje transaktion leverera en tjänst där vi maximerar kundens nytta. I samband med förvärv av fastighetsbestånd har vi stor kunskap och erfarenhet av att hantera såväl skatt som finansiell analys.
Värderingar
Vi ger dig rådgivning i komplicerade värderingsfrågor. Grant Thornton har ett specialiserat värderingsteam med fokus på fastighetsvärdering. Värderingsfrågor kan aktualiseras då ägandet i bolaget förändras eller i samband med exempelvis optionsprogram. Vidare har vi bred erfarenhet av värderingsfrågor som aktualiseras genom den nya internationella redovisningsstandarden IFRS. Inom IFRS ska t ex hela fastighetsbeståndet värderas till marknadsvärde vilket är att jämföra med en företagsvärdering i fastighetsbolag.
Tvister
På Grant Thornton har vi lång erfarenhet av att hantera de tvister som en fastighetsägare kan hamna i vid uppsägning av hyresgäster. Grant Thornton hjälper dig att skriva värderingsutlåtande för domstolar och agera som värderingsexpert eller sakkunnig vid tvister med dina hyresgäster.
Omstrukturering av ditt fastighetsbestånd
Att strukturera ditt fastighetsinnehav genom att låta ett aktiebolag äga varje fastighet skapar möjlighet till skattefri försäljning. Idag görs de flesta fastighetstransaktioner som försäljningar av bolag vars enda tillgång är den fastighet som ska byta ägare. Tekniken att sälja fastigheter i bolag kallas paketering. Då taxeringsvärdena stiger är det en fördel att paketera så tidigt som möjligt då stämpelskatten beräknas på det högsta av anskaffningsvärdet och taxeringsvärdet. Så länge som bolaget ingår i koncernen kan man få uppskov med stämpelskatten vilket gör att en paketering inte påverkar likviditeten. En extern köpare prissätter ofta aktierna på samma sätt som vid direktförvärv av fastigheten. När försäljningen sker till en bostadsrättsförening är försäljning via bolag en vanlig teknik då föreningen inte har någon nytta av avskrivningsunderlaget och samtidigt slipper betala stämpelskatt.
När det gäller större fastigheter med markområden är det möjligt att paketera genom fastighetsreglering och på det sättet hålla nere stämpelskatten. Det finns även möjlighet att använda andra tekniker för att paketera utan stämpelskatt när det gäller vanliga fastigheter där det saknas förutsättningar att fastighetsreglera.
Det finns ett omfattande regelverk för bolag som bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter. För dessa bolag är det normalt sett skattepliktigt att sälja paketerade fastigheter. Rätt hanterat finns det dock möjligheter även här.
Låt oss titta på möjligheterna att omstrukturera ditt fastighetsbestånd för att möjliggöra stora framtida skattevinster.
Fastighet i gåva till aktiebolag, s.k. kattrumpa
Om du även äger fastigheter privat finns en mycket bra möjlighet att få ut värden helt skattefritt och samtidigt skapa en förvaltning där avkastningen går att få ut till låg skatt. Om fastigheterna är lågt belånade och taxeringsvärdena är höga finns det goda förutsättningar för en s.k. ”kattrumpa”. Genom att ge fastigheten som en gåva till ett aktiebolag kan ägaren få en revers på skillnaden mellan lånet och taxeringsvärdet. Aktiebolaget tar då över givarens skattemässiga värde och transaktionen medför inga skattekonsekvenser för givaren. Reversen är helt skattefri.
I många fall blir det skattemässiga utfallet efter kattrumpan bättre än att äga fastigheten privat. Räntan på reversen är avdragsgill i bolaget och beskattas endast med 30 procent i inkomstslaget kapital.
Hantera kostnaderna rätt skattemässigt
En hel del kostnader för ombyggnad av dina fastigheter omfattas av det som kallas det utvidgade reparationsbegreppet. Det innebär att kostnaderna går att dra av skattemässigt som ett direktavdrag. Under förutsättning att nedlagda kostnader har ett bestående värde går dessa att aktivera som en tillgång i balansräkningen trots att ditt bolag fått avdrag direkt. Rätt hanterat skapar det en möjlighet till sänkt skatt samtidigt som bolaget har en balansräkning som speglar värdet av fastigheten.
Vid ett förvärv av en fastighet ska det förvärvande bolaget lägga upp en avskrivningsplan. Anskaffningspriset ska fördelas på byggnad och mark. På grund av att marken inte går att skriva av finns det ett stort värde av att hantera de frågeställningar som uppkommer vid fördelningen rätt. Detta gäller även vid paketering av fastigheter.
Ekonomiservicetjänster
Vill du kunna ägna dig mer åt din kärnverksamhet? Då finns det anledning att fundera över att helt eller delvis outsourca era ekonomifunktioner och lönefunktioner
Följande tjänster kan du få hjälp med från Grant Thornton:
- Löpande redovisning
- Projektredovisning
- Projektanalys
- Löneadministration för svenska och utländska medarbetare
- Årsbokslut
- Årsredovisning
- EFH (Elektronisk fakturahantering)
- Webbaserade system med full insyn
- Aviseringshantering
- Leverantörsbetalningar (förberedande)
- Koncernkonsolidering
- Internationell rapportering
- Övergång från humankapital till strukturkapital
- Interim management-tjänster (CFO, ekonomichef, redovisningschef)
Fastighetstaxering
Grant Thornton hjälper kommersiella fastighetsägare i fastighetstaxeringsfrågor när det gäller omfattande projekt såsom tillbyggnationer och ombyggnationer.
Vi hjälper t ex till med att:
- Beräkna fiktiva värden och bedöma fastighetsskattens storlek i initiala projekt.
- Bedöma värdefaktor hyra, indelning i byggnadstyp och justering för säregna förhållanden.
- Upprätta fastighetsdeklarationer.
Vi har en omfattande utbildningsverksamhet vilken även inkluderar skräddarsydda utbildningar för specifika fastighetsföretag och deras verksamhet. Kontakta oss om du vill veta mer om vår utbildningsverksamhet.
Grant Thornton har även en gedigen erfarenhet av processföring av fastighetsfrågor inom och utom domstol.
Mervärdesskatt
Vi lotsar er också rätt bland de komplexa reglerna om mervärdesskatt och frivillig skattskyldighet för uthyrning av lokaler samt frågor om exempelvis avdragsrätt för kostnader i samband med avyttring av fastigheter och dotterbolag. Vidare ser vi till att i förväg planera verksamheten så att inte några onödiga momskostnader uppstår.
Vid köp och försäljning av fastigheter ställs alltid krav att den frivilliga skattskyldigheten hanteras på ett korrekt sätt. Vi gör momskontroller, sk moms-DD, av samtliga fastigheter som ska köpas eller säljas. Vi ser till transaktionerna till fullo följer regelverket och att korrekta handlingar inlämnas till Skatteverket. Vi hjälper er också att upprätta obligatoriska jämkningshandlingar som ska överlämnas till köparen.
Revision
Att äga och förvalta fastigheter innebär ofta ansvar för betydande tillgångsvärden i en miljö med komplexa regler. Med betydande tillgångsvärden får små förändringar i verksamheten en stor betydelse för lönsamheten. Vi har kvalificerad kompetens för att tillhandahålla en effektiv revision till fastighetsägare och företag.
Med rätt revisor kan fastighetsägare och företag få en revision som fokuserar på de specifika riskerna i verksamheten och som samtidigt genom erfarenhet och råd bidrar till ett effektivare och lönsammare fastighetsägande.
Inom fastighetsområdet hjälper vi våra kunder med bland annat:
- Risk- och lönsamhetsfokuserad revision
- Kvalificerade revisionsfrågor
- Kvalificerade redovisningsfrågor (t ex IFRS)